注文住宅のすべて｜基礎知識からメリット・デメリット、種類まで徹底解説！

それでは解説をしていきます。

株式会社Azway代表取締役　井口梓美

【本記事の監修者】
宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー
大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。
「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。

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1 注文住宅とは？建売住宅とはどう違う？
2 注文住宅のメリット2つ
- 2.1 自分好みの住居にできる自由度の高さ
- 2.2 家が建つまでのプロセスを自分の目で確認できる
3 注文住宅のデメリット3つ
4 注文住宅の種類とは？3つを紹介！
5 注文住宅の特徴について
- 5.1 自由度
- 5.2 手続き
6 まとめ

注文住宅とは？建売住宅とはどう違う？

注文住宅とは、文字通り注文があってから建築を開始する住宅のこと。

建売住宅のように既存の建築された住宅を購入するのは、新築分譲住宅に該当します。

注文住宅	建売住宅
注文後に建築を開始デザイン等も独自に発注できる	建築後に販売一定のパターンが決まっている

建売住宅と注文住宅とは同じ新築住宅でも大きく乖離がありますので、注意が必要です。

注文住宅と建売住宅の一番の違いは、『全くのゼロからスタートするか否か』と言っても過言ではないでしょう。

注文住宅の場合、土地を持っている人はその土地にどんな家を建てるか考えます。もしも土地を持っていない場合は土地探しから始める必要があるため、やや労力が必要になってきます。

注文住宅のメリット2つ

注文住宅のメリットは主に以下の2つ。

自分好みの住居にできる自由度の高さ
プロセスを自分の目で確認できる

自分好みの住居にできる自由度の高さ

注文住宅では、なんでもかんでも無条件に形にできると言うわけではありませんが、だいたいは自分自身の思いを具体的に形とすることが可能となっています※。

耐震や強度など、住宅の根幹に深くかかわる事象は技術的にクリアすることも注文住宅には求められています。

このように、自分自身の思いを形作るために必要な条件が解決することができるのであれば、理想に限りなく近い注文住宅を手にすることができるでしょう。

※注意

建築基準法に明記されている建ぺい率もそうですが、法律や基準に則った範囲内に自由度を限定しなければなりません。

家が建つまでのプロセスを自分の目で確認できる

注文住宅において最も大切なのは工程を確実に把握することでしょう。

ポイントは、品質が適切に管理されているかを確認することです。

注文住宅を建てようと注文した人は、住宅が建築されるまでの工事期間中においてずっと現場に常駐することは不可能でしょう。

しかし、多忙の中でも品質管理をするポイントが確認できる日をピンポイントで把握することによって、その時間帯だけ時間を確保することは可能となるかもしれません。

建売住宅のように完成した住宅であれば、業者に手を抜いた工事を進められていても後の祭りとなってしまい確認する術がありません。

しかし、注文住宅であれば、契約後以降に建物が建造されることとなりますので、品質管理が確認できるポイントを実際の自分の目で確認することができるのです。

専門的なことは難しいかもしれませんが、例えば「コンクリートの水セメント比は、有筋では55％以下、無筋では60％以下のものを使用すること」などがコンクリート標準示方書で定められています。

コンクリート打設前に配合設計書を確認することにより、適切なコンクリートが使用されていることを確認することも可能ですので、工事業者へと品質確保を促すこともできます。

注文住宅とは、予算が多大にかかってしまうことが多いですが、自分の理想を形作ることができる唯一の建築方法とも言えます。

妥協できるポイントは予算を抑えることにも寄与しますので良いとして、妥協できないところは徹底的にこだわり抜かれることを強くおすすめします。

注文住宅のデメリット3つ

注文住宅において、メリットたくさんありますがデメリットもあることを忘れてはいけません。

様々な項目がありますので、項目ごとにご説明したいと思います。

コスト/費用がかかる
完成イメージの困難性
資金計画の複雑さ

コストがかかる

注文住宅を建築するうえで、真っ先に挙げられるデメリットはコストが大幅にかかってしまうことです。

建売自由宅と比較すると、どうしてもコストは余計にかかってしまうものであると認識する必要があるでしょう。

なぜ注文住宅は総じてコストが高くなるのかと言うと、1から全てを決めていくため、それだけ労力がかかることに加え、必然的に時間がかかるからです。

例えば注文住宅を建築する土地を探すにしても、実際に自分で足を運んで探すために交通費がかかりますし、またハウスメーカーなどの設計担当者と設計段階から打ち合わせを続けて行くので、設計士の方の人件費なども予算に組み込まなければなりません。

このように、労力と時間がかかるという背景があるので、予算をしっかり確保しておく必要があるのです。

また、注文住宅は特に予定通りに物事が進むとは限りません。

不測の事態が生じることによって、計画通りに工事が進まないことも多々あります。

その結果、入居する予定だった日付が連れてしまうことも珍しいことではありません。

完成イメージの困難性

建売住宅では住み心地をイメージしやすい傾向にありますが、注文住宅のでは完成した家がありませんので、実際に家が完成するまでは目にすることが不可能です。

もちろん、パソコンで3D化した完成イメージ図を確認することができますし、建材などにおいては実際に使用する部材のパースをすることによって質感や色も自分の目で確認することができますが、建てた実物を見ることができないのはデメリットとなるでしょう。

なお、パースで注意しなければいけないのは、バーストは非常に小さな見本ですので、実際に住宅建築時に使用する無面積とは大きく異なります。

色合いなどは特にですが、小さな状態ではイメージ通りだったのに、大きな面積に色を塗るとイメージと違ってしまうこともあります。

このように、実際に完成するとイメージしていたものと違うといったケースも少なからず発生するリスクがありますので、くれぐれもご注意いただきたいと思います。

資金計画の複雑さ

資金計画が複雑になるのも注文住宅のデメリットとなるでしょう。

住宅ローンは、基本的に建物が完成していないと利用することはできませんので注意が必要です。

そうなると、住宅ローンの仕組みである完成した住宅に対して融資受けるのではお金の支払に間に合いません。

なお、これは土地を購入するところから始める場合も同様です。

そのため、「つなぎ融資」や「土地先行融資」と呼ばれるローンを利用することになります。

しかし、その金利は通常の住宅ローンよりも割高になることがほとんどですので、事務手続きにかかる労力も建売住宅と比べると相当ハードルが高いことをご認識ください。

MEMO

注文住宅では工事を行うにあたって各種資機材の段取りなどもあるため、公共工事の場合でも同様なのですが建築費の前払い金を求められるケースもあります。

また、工事途中においても中間金の支払いを求められることもあります。

なお、補足になりますが前払い金は言われた額を支払う必要がありますが、中間払いはきちんと現地立会をして確認するようにしてください。

あくまで、契約における金銭の支払いとは、出来上がったものに対してお金を支払うと言うことです。

前払い金は着手に関して必要な経費であるため仕方ありませんが、中間金は途中段階であってもそこまで完成した成果物に対してお金を支払うということです。

従って、出来形管理基準や品質管理基準に適正に合致して中間検査に合格した物に対してお金を支払うのであれば当然のことですが、品質管理や出来形管理が満足されていない成果物であれば、お金を支払う前に手直しを要求してください。

きちんと機能及び性能が満足できたことを確認してから中間金を支払うようにしましょう。

注文住宅の種類とは？3つを紹介！

注文住宅と一口に言い表すことはできますが、その実態はいくつかの種類に分かれています。

ここでは、注文住宅の種類ごとにご説明したいと思います。

企画住宅

企画住宅は、ファッションに例えるとわかりやすいかと思います。

衣服では採寸から始まって完全に本人にフィットした服を仕立てるフルオーダーに対して、事前に準備されている生地などから数種類を選びそれをベースに自分にあった服を仕立てるイージーオーダーというものがあります。

分かりやすく言うと、この考え方を注文住宅に取り入れたのが企画住宅方式となります。

フルオーダー注文住宅	企画住宅
フルオーダー	イージーオーダー

注文住宅という言葉を耳にすると真っ先にイメージするのがフルオーダー方式の家ではないでしょうか。

そのため、コストが高かったり、打ち合わせが長い期間がかかったり、すべての内容を自分たちで決定しなければならないといった事象をマイナス要素として考えてしまう方も多いと言えます。

確かに、注文住宅の醍醐味は自分の好みをそのままダイレクトに住宅へと反映させられることですが、それらを全て実行しようとすると相当の労力がかかってしまうことは想像に難くないと思います。

それらの労力を面倒だと感じてしまう方にとっては、注文住宅はあまり良いイメージがないのかもしれません。

しかし、企画住宅方式はそのような方に対応した注文住宅のスタイルなのです。

厳選された選択肢からインテリア・間取りなどを自分たちの好みに合わせてチョイスすることができます。

もちろん、チョイスできる選択肢は適当に選ばれたものではなく、専門家が吟味した結果が提示されているものですので品質などにつても全く問題ありません。

このように、厳選された内容からチョイスすることができますので、注文住宅の自由度がありながらコストは比較的安く抑えることができますし、打合せなどに要する日数も短期間で進行することが可能となります。

注文住宅を考えておられる方の中でも、特に大きなこだわりはないけれども自分たちで選んでカスタマイズした注文住宅を購入したいという方には、企画住宅方式の注文住宅が最適であると言えるでしょう。

フルオーダー

フルオーダーは、完全自由に住宅のデザインを決定することが最大の特徴です。

注文住宅を建築する会社は、顧客からのニーズに対して打合せを行うことなどによって真摯に対応しながら進めて行きます。

フルオーダーならではの醍醐味として、居間の大きさや今における床材の種類、出入りするドアや外壁等に使用されるタイルの色合い及び種類を含めて、考え得るありとあらゆるものに顧客へ裁量権が与えられているのです。

しかし、他の注文形式と比べると自分の理想をより完璧に形作ることができるフルオーダーでは、電気機械設備の追加オーダー及び見た目を重視するデザイン性の変更など、注文住宅の建築に着手したあとになってからの設計変更をすることも少なくありません。

また、複雑な家の形を採用することもありコストが非常に高くなる傾向があります。

フルオーダーの注文住宅では、多種多様な機械電機設備及び住宅構造・住宅間取りを自分でチョイスできるので、顧客にも建築に関する高い知識がなければ対応しきれないところがあることも事実です。

自由に設計できるということは、「どんなことができるのか」と「理想の家をしっかりとイメージする」ができていなければ実現することができません。

具体的なビジョンを固めてから注文住宅の発注へと進まれることをおすすめします。

セミオーダー

住宅間取及び外観などの全体のデザイン性を自分で決定できますので、自分の理想となる住宅を建築できると言う最終目的地は先述しているフルオーダーの注文住宅と大差ないと言えます。

フルオーダーとセミオーダーの決定的な違いは、注文住宅の全部を自由に決定で来る事はないということに尽きます。

トイレ・浴室・システムキッチンといった住宅の電気機械設備などについては、既に数パターン決まっているものからチョイスする必要があるのです。

また、良い意味で奇抜な構造を採用するのではなく、ある程度決まった仕様の構造を使って注文住宅を築造するセミオーダーにおいては、ペーストして決まっている形がありますので、そこから大きく逸脱するような大きな変化を建物構造やスペックと言った事象から変化させることは困難なのです。

住宅構造及び既存仕様がセミオーダーの場合は事前に決まっていることが多いため、フルオーダーの注文住宅と比較すると自由度の高さは低いことが伺えます。

しかし、セミオーダーが悪いわけではありません。

一番のメリットは、フルオーダー戸倉へと格段に低コストで住宅を建築することができるのです。

安い予算をもってして注文住宅を建造できるのは、既に決まっている仕様及び住宅構造を基幹として定められているからであり、工事全体の工期を短縮化することが可能となっているため、安い予算をもってしても自由度の高い注文住宅が建造できる理由となっているからです。

また、住宅における電気機械設備などはすべてに決まっているものからチョイスすることとなることは前述したとおりですが、設置する電気機械設備の色を自分好みに変更することや、定められている予算を考慮して、予算を抑えるために仕様グレードを落とすこともできますし、逆にこだわりを魅せることによって仕様グレードを上げることもできるのです。

このように、全く自由度がないわけでなくある程度の裁量権は持っているものとご認識ください。

なお、建築する会社によっては、実際の生活にあったスタイルや大人こどもを含めた家族の構成を基幹とした基本的な計画を事前にパターン化して用意している可能性もあります。

フルオーダーほど自分の理想の住宅を具体的にイメージできていなくとも発注しやすいことも大きなメリットであると言えるでしょう。

注文住宅の特徴について

注文自由宅では、様々な特徴があります。

建売住宅にはない特徴となっていますので、その代表的な特徴を説明していきます。

自由度

注文住宅最大の特徴と言っても過言ではないのが、自由度の高さです。

土地探しから家の設計、建築を1から行い完成まで持って行きますので、全ての過程において買主の意思決定が入り込む余地があるのです。

これは、建売住宅ではみられない意思決定権であると言えます。

建物を1から建てるということは、当然それに関する法律を遵守する必要性がありますが、建築基準法などの法規制を問題なく突破していれば大抵のことは自分の意志で決定することができます。

その結果、外壁・間取り・内装・設備に至るまでが自分の思うがままです。

ただし、外装は気を付けなければなりません。

住む居住地によっては景観条例などが定められているからです。

例えば、京都のように古都の景観を観光地として大切にしているところに奇抜なデザインの家が建ってしまうと景観損ねてしまうこととなってしまいます。

このように、外観については各種制約が定められている場合がありますので、ご注意ください。

自由度の高さとはイコールコストが高くなるといったことにも繋がってしまいますが、コストを気にされる方であれば建築条件付き土地で購入するのがおすすめです。

建築条件付き土地では、住宅を建築する施工会社を自分で決定することができませんが、施工会社をここに決定するということを条件として土地の売買契約時に3カ月以内などと決められて期日の中で、既に決定している施工会社と契約締結することによってコストを安く抑えることができる仕組みです。

なお、施工会社を選ぶことはできませんが、内装及び外装に至っては特に制限が設けられるわけではありませんので、自由度は確保されていますので安心してください。

手続き

ここでいう手続きとは、住宅が完成するまでの過程のこと。

先ほどもご説明したように、土地を探すところから始まりますので、土地が決定すると契約手続きをしなければなりません。

また、設計担当との打ち合わせも頻繁に行われることが想定されますので、手続きに要する時間は必要となります。

注文住宅では、工事の最中も確認することができますので、品質確保の観点からも現場立ち合いをする頻度は高く設定すべきであると考えます。

住宅ローン構築においても、土地と建物をセットで考えなければいけませんので事務手続きは煩雑となります。

このように、手続きに関する時間を長くとられてしまうのはデメリットであると言えるでしょう。

まとめ

ここまで、注文住宅の基礎知識についてご説明をさせて頂きました。

注文住宅は、たくさんのメリットがあるためこれから豊かな人生を送るためにも、住宅購入とは妥協しない方が良い人生のターニングポイントであると言えるでしょう。

極論を言うと、妥協した注文住宅であればコストを安く抑えた建売住宅の方が良いと言えます。

それは、結局妥協した結果、あまり建売住宅と変わらない品質となってしまったにも関わらず、コストだけはかかってしまって出費が増えることになってしまうからです。

注文住宅を建てると決めたからには、予算を確保したうえでできるだけ妥協しないように建築することが後悔をしないための重要なポイントであることをご理解ください。

これから注文住宅を購入しようと考えている方にとって、この記事が少しでも一助となるのであれば幸いです。